Critère 4 : le budget pour un local commercial
Pas si simple de rentabiliser un emplacement N°1
Dans le cadre de la sélection d’un local commercial, une fois l’implantation sélectionnée, les études du comportement des consommateurs et de la concurrence locale effectuées, une fois que les travaux nécessaires pour adapter le local à l’activité évalués, il convient de vérifier que le loyer est en accord avec votre budget. A cet effet, quelques éléments de réflexion.
Quels critères fixent le loyer d’un local commercial ?
Comme de nombreux biens et services, le montant des loyers au m2 repose fondamentalement sur le principe de l’offre et de la demande. Pour s’en convaincre, il suffit d’imaginer la différence de prix d’un local commercial de même surface sur les Champs-Elysées ou dans un quartier résidentiel populaire d’une quelconque commune rurale.
Or, la demande dépend directement des points évoqués dans les précédents articles de ce dossier :
- Le dynamisme du quartier ;
- Les flux de piétons et/ou de véhicules ;
- Les « commodités » (transports en communs, parkings, etc.) ;
- Etc.
L’offre, quant à elle, dépend directement des projets d’aménagement urbains et du nombre de locaux disponibles.
C’est ainsi que les spécialistes de l’immobilier commercial ont élaboré des catégories d’emplacements : les emplacements n°1, les emplacements n°1 bis et les emplacements n°2.
Par ailleurs, il n’est pas rare que les baux dits « tous commerces » soient plus élevés que les baux contenant une clause excluant certaines activités. De fait, l’activité peut avoir un impact sur le prix du loyer.
Il convient cependant de retenir qu’en pratique, le loyer est librement fixé par le bailleur et n’est pas réglementé.
Quel loyer maximal pour une entreprise ?
Il est couramment admis, et régulièrement conseillé par les experts-comptables, de ne pas dépasser certains ratios concernant le montant des loyers. Et ce, afin de ne pas grever la rentabilité d’une activité économique.
Ainsi, en règle générale, le loyer annuel versé pour un local commercial ne devrait pas dépasser :
- 8% à 10% du montant de chiffre d’affaires annuel pour un commerce ;
- 5% à 6% du montant de chiffre d’affaires annuel pour les métiers de bouche ;
- 4% à 5% du montant de chiffre d’affaires annuel pour les boulangeries ;
- Entre 10% et 20% du montant de chiffre d’affaires annuel pour les hôtels, selon la catégorie (plus l’hôtel est considéré comme haut-de-gamme, plus le loyer peut représenter une charge importante, car il est généralement corrélé à un local plus haut-de-gamme, qui garantit le standing de l’hôtel et donc sa pérennité).
Par exemple, un commerce qui prévoirait un chiffre d’affaires annuel de 150.000€ HT ne devrait pas avoir un loyer supérieur à 1.250€ HT par mois.
Les créateurs d’entreprise doivent en effet évidemment se fonder sur le chiffre d’affaires prévisionnel pour déterminer le montant maximal de loyer qu’ils sont en mesure de payer sans mettre en danger la pérennité de leur entreprise.
Sur ce point encore les créateurs d’entreprises en franchise disposent d’un avantage de taille par rapport aux indépendants. La tête de réseau les accompagne en effet bien souvent non seulement dans le choix du local sur la base des différents critères évoqués tout au long de ce guide complet pour choisir son local commercial, mais aussi pour élaborer des prévisionnels et, in fine, négocier les loyers avec les bailleurs.
Car, et c’est le dernier point à retenir concernant les critères de choix d’un local, il convient de ne pas oublier qu’un bail est un contrat et que tout contrat peut se négocier librement entre les parties. Cela dit, il est bien évident qu’il est plus difficile de négocier le loyer d’un emplacement n°1 dans une zone très tendue qu’un emplacement n°2, même dans une zone tendue.
Pour rappel, les 3 autres critrères sont les suivants :
- Critère 1 : un local adapté à l'activité
- Critère 2 : le comportement des clients autour du local
- Critère 3 : la concurrence autour du local
