Centres commerciaux : fréquentation en baisse de 1,3 % en 2011

2011 : un bilan amer pour certaines franchises

Dans les centres commerciaux, l'année 2011 s'achève sur un bilan amer dressé par le Centre National des Centres Commerciaux (CNCC) : - 1,3 % sur la fréquentation et – 0,5 % en chiffre d'affaires.

Les centres commerciaux n'auraient-ils plus la cote chez les consommateurs ? Ou est-ce tout simplement la crise économique qui plombe les comptes des galeries marchandes ? Quoiqu'il en soit, le bilan de l'année 2011 publié il y a quelques jours par le Centre National des Centres Commerciaux (CNCC) n'est pas bon.
Mais comme le soulignait Eric Ranjard, président du CNCC lors de la présentation du bilan provisoire, 2011 est seulement la troisième année de l'histoire a enregistrer une performance négative... après 1993 et 2009. La crise est donc bien, semble-t-il l'explication la plus plausible à ces chiffres décevants.

Une année à deux vitesses

Si le premier semestre 2011 a été somme toute assez correct en terminant à la fin de la période sur une hausse de + 1,5% de l'activité sur 12 mois glissants, le second semestre par contre est loin d'avoir rempli les mêmes objectifs.
Ainsi, dans le détail, au premier semestre 2011, les centres commerciaux ont enregistré un chiffre d'affaire stable de février à juin atteignant même en juin + 7,7 %. Dès le mois de juillet, la baisse du chiffre a été vertigineuse (- 8,1 %) et les mois qui ont suivi n'ont guère fait mieux pour s'établir sur 12 mois glissants à - 1% fin novembre, avant de se redresser en décembre permettant de finir l'année – 0,5 %.

Des chiffres qui concernent également les réseaux de franchises

Les magasins les plus touchés par la baisse de chiffre ont été les magasins de services (- 7,4 %) ainsi que les enseignes de culture, cadeaux et loisirs (- 3,6 %). Les magasins de beauté et santé ont affiché quant à eux une bonne tenue à + 2,3 %.
En terme géographique, les grandes surfaces spécialisées (bricolage, jardinage, sport…) de périphérie ont été grandement impactées (- 4,3 % d'activité). Les centres de cœur de ville historique ont également soufferts en 2011 avec une réduction de leur activité de 5%. Ceux qui tirent le mieux leur épingle du jeu restent les boutiques (+ 0,5 %). Du coté de la fréquentation, tous les mois ont été négatifs, sauf juin (+ 4,2 %) et décembre (+ 3,7 %). Le mois de juillet qui aurait du normalement voir la barre se redresser du fait des soldes n'a pas tenu ses promesses (+ 5,5 %). Sur l'ensemble de l'année, la baisse de fréquentation enregistrée est de 1,3 %.

La faute à la crise... et au e-commerce !

Sans conteste, le moral des Français a été impacté par la crise des dettes souveraines en deuxième partie d'année. Le climat incertain pour l'avenir et les sommets à répétition pour tenter de sauver les meubles de la maison Europe a plus encouragé les Français à l'épargne plutôt que la dépense. Les ventes en ligne ont également largement impacté les habitudes d'achat.
La période des soldes de juillet l'atteste : bon nombre de consommateurs ont choisi de privilégier les bonnes affaires du web plutôt que les rabais pourtant importants octroyés par les boutiques physiques traditionnellement prises d'assaut pendant la période faste des soldes.

Et en 2012 ? Le CNCC ne s'attend pas à un vrai redressement de la situation : hausse de la TVA, inflation des prix de l'essence, hausse du chômage... les indicateurs pour les mois à venir sont guère au vert pour les centres commerciaux.

Les promoteurs confiants

Si de toutes évidences, les modes de consommation changent et les centres-commerciaux ne sont plus l'eldorado d'autrefois, du côté des promoteurs immobiliers, l'optimisme reste de rigueur.
Et les nouveaux projets foisonnent, tant en terme d'ouverture de nouvelles entités que d'agrandissement des anciennes. Selon les chiffres du CNCC, l'année dernière, le parc existant de 52 millions de m² en centre commercial s'est vu augmenter de 668 617 m2 supplémentaires (348 617 pour les centres commerciaux, contre 213 618 en 2010 et 320 481 pour les parcs d'activités commerciales contre 479 824 en 2010).

Et pour 2012 ? Si l'on se fie à ce qu'il y a dans les cartons, le rythme de progression devrait être identique (660 000 m²). Autres chiffres et même constat : Selon la Fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé (Procos), en 2011, la progression des surfaces commerciales est restée soutenue. Et de fait, l'an dernier, plus de 3,1 millions de nouveaux m2 ont été autorisés par les CDAC et CNAC, soit un niveau proche du record de 2010 (3,2 millions de m2). Parmi ces surfaces autorisées, 82 % ont été des créations, 18 % des extensions. Un quart des projets concernent l’Ile-de-France, viennent ensuite Paca, Rhônes-Alpes et Aquitaine. Et pour les prochaines années ? Selon Procos, pour la première fois après 15 ans de hausse continue, les promoteurs vont réduire les nouvelles surfaces livrables d'ici 5 ans.

Une année 2012 riche de projets

Parmi les projets qui marqueront l'année 2012, le plus emblématique est sans conteste l'ouverture du centre commercial Confluence au cœur de Lyon. Ce nouvel espace de 53 500 m² imaginé par Unibail-Ramco, devrait ouvrir ses portes le 4 avril. Le même promoteur qui affiche d'ailleurs pour 2011 un chiffre d'affaires de ses commerçants hébergés en hausse 2,8 %, a également dans ses cartons un autre site phare de 2012 à l'ouverture imminente : SO Ouest à Levallois-Perret (92) en octobre 2012.
Ce nouvel espace commercial de 47 000 m² hébergera Marks & Spencer. En 2013, ce sera au projet Aéroville, de Roissy-Charles-de-Gaulle (80 000 m² sur 10 ha) d'ouvrir ses portes... Du côté des extensions, les projets s'accumulent également notamment au Grand Portet près de Toulouse, mais aussi à Gramont à Toulouse détenu par Altarea (10 000 m2 de surfaces de vente supplémentaires).

Les anciens centres construits entre les années 70 et 80 sont remis au goût du jour en cascade. Les 4 temps à la Défense il y a 4 ans, e centre de Lyon Part-Dieu l'an dernier, le centre Alma à Rennes... la rénovation est partout. Et à l'image du centre La Valentine de Marseille qui vient d'achever sa mue, les extensions-réhabilitations traduisent d'une évolution importante : l'hypermarché n'est plus la locomotive d'antan. Les promoteurs pour booster leurs fréquentations deviennent de plus en plus sélectifs (lire à ce sujet notre dossier Immobilier commercial : repli stratégique des réseaux vers les valeurs sûres).
A La Valentine par exemple, la superficie de l'hypermarché Géant Casino a été réduite (14 300 m2 au lieu de 17 500 m2) pour laisser plus de place à la galerie commerciale (11 000 m2 au lieu de 4 800 m2). De nouvelles locomotives ont ainsi pu s'installer parmi lesquelles les enseignes de prêt-à-porter H & M, IKKS et Morgan.

Dominique André-Chaigneau, Toute la Franchise©