Vacance commerciale : le Procos mène l'enquête

Le 13 juin dernier, Procos publiait les résultats d'une étude inédite sur la vacance commerciale en France. Il ressort de cette étude menée entre 2001 et 2012, que le phénomène est en progression.

L'étude réalisée sur la base des relevés cadastraux par les équipes de Procos démontre que le taux de vacance dans les centre-ville est en recrudescence. Il passe ainsi de 6,3 % en 2001 à 7,1 % en 2012. « Si le phénomène a donc connu une progression modérée durant ces dix dernières années (de + 0,8 %), il apparaît durable et il s’aggrave. »

Les centre-ville connaissent des situations contrastées

Selon Procos, plus encore que l’évolution de la moyenne de vacance, « ce sont les évolutions des écarts à la moyenne, qui révèlent l’intensité du phénomène. » Et de fait, en 2001, 87 centres villes (soit près de la moitié des centres villes observés) bénéficiaient d’une situation très favorable en 2001 (taux de vacance inférieur à 5 %). En 2012, « ils ne sont plus que 47 dans ce cas, soit près de deux fois moins. » A l’autre extrémité, en 2001, 23 centres villes (soit un centre ville sur dix) présentaient une situation très défavorable (taux de vacance supérieur à 10 %). Là encore l'écart s'est contracté puisqu'en 2012, ils sont désormais 51 dans ce cas, soit deux fois plus !

Cette analyse des écarts est à moduler selon Procos car « le phénomène de la vacance commerciale ne touche pas uniformément tous les centres villes. » En clair, les situations sont contrastées selon le poids de la population l'agglomération. « Ainsi, les centres villes de petites villes, déjà sensiblement plus affectés que les autres par le phénomène en 2001, ont vu leur situation se dégrader le plus fortement ». Selon les chiffres Procos, la vacance dans ces petites unités urbaines progresse de 2,3 points, (6,3 % en 2001, à 8,6 % en 2012). Si les centres villes de villes moyennes connaissent la même tendance, cela est toutefois dans une moindre mesure puisque la vacance ne progresse que de 1,3 point (5,7 % en 2001 à 7 % en 2012). « Les centres villes de grandes villes, moins exposés, ont vu le phénomène se stabiliser, autour de 5,4 %. » Et les très grandes villes ? Particulièrement exposées en 2001, elles connaissent à l'inverse une amélioration de leur situation avec un taux de vacance en recul de 1,7 % (7,7 % en 2001 à 6 % en 2012).

Les 33 villes qui affichent un taux de vacance inférieur à 5 % entre 2001 et 2012 sont : Aix-en-Provence, Angers, Beaune, Beauvais, Biarritz, Caen, Compiègne, Coutances, Draguignan, Epernay, Fontainebleau, La Rochelle, Lisieux, Meaux Montbéliard, Nantes, Orléans, Pontarlier, Reims, Rennes, Rouen, Saint-Germain-en-Laye, Saint-Lô, Saint-Malo, Saint-Raphaël, Soissons, Strasbourg, Tours, Vannes, Versailles, Vesoul, Villefranche-sur-Saône, Villeurbanne.

Outre la taille de l'agglomération, d'autres facteurs viennent nuancer les chiffres globaux comme notamment la richesse des villes. « Ainsi, les centres villes résilients, ceux dont le taux de vacance est resté inférieur à 5 % depuis 2001, se recrutent en majorité parmi les villes tirant la part la plus élevée de leurs revenus d’activités productives dans les secteurs primaires de l’agriculture et de l’industrie ». Ces villes sont notamment Angers, Beaune, Rennes, Nantes, et Montbéliard. Le même phénomène est constaté dans les villes marquées par les activités touristiques à l'image de Biarritz, Draguignan, Saint-Malo, Vannes, Versailles. A l’inverse, note Procos, « les centres villes relégués - ceux dont le taux de vacance est resté supérieur à 10 % depuis 2001 (à l’exemple d’Agen, Guéret, Nevers, Roubaix) comme les centres villes déclassés - ceux dont le taux de vacance a dépassé 10 % depuis 2001 (à l’exemple d’Alençon, Moulins, Niort, Valenciennes) se recrutent parmi les villes tirant la part la plus élevée de leurs revenus de transferts publics (pensions de retraite, salaires de la fonction publique, transferts sociaux) et/ou des salaires de leurs actifs navetteurs. »

En centres commerciaux, des taux de vacances plus stables

Si la vacance commerciale a également progressé dans les centres commerciaux, les écarts entre 2001 et 2012 sont toutefois plus modérés. La vacances atteint ainsi « 4,9 % du parc de locaux commerciaux des centres commerciaux en 2012, contre 4,3 % en 2001. » Dans le détail, en 2001; 338 centres commerciaux (soit les ¾ des centres commerciaux observés) bénéficiaient d’une situation très favorable (taux de vacance inférieur à 5 %). « Ils sont encore 316 (soit 70 %) dans ce cas en 2012. » A l’autre extrémité, la part de centres commerciaux présentant une situation très défavorable, avec un taux de vacance supérieur à 10 %, est restée stable entre 2001 et 2012, autour de 14 %. Cette moindre évolution des écarts cache toutefois, comme en centre-ville des situations contrastées qui dépendent notamment de la taille des galeries de centres commerciaux. Ainsi, les petites galeries (de 20 à 40 boutiques) enregistrent une amélioration de leur situation puisque la vacance y est en recul de 0,7 point (5,6 % en 2001 à 4,9 % en 2012). « Cette bonne performance peut s’expliquer par le nouvel engouement des consommateurs pour le commerce de proximité » rappelle Procos mais aussi par la situation géographiques de ces centres plutôt en zones périurbaines, là où la croissance démographique est en plein essor.

Les grandes galeries (de 40 à 80 boutiques), peu exposées en 2001, ont connu une légère dégradation de leur situation (vacance en hausse de 0,5 %, passant de 3,7 % à 4,2 %). La déconvenue est plus marquée pour les galeries de centres commerciaux régionaux (de 80 à 120 boutiques) qui ont vu leur situation le plus fortement se dégrader (vacance en hausse de 1,7 %, passant de 3,8 % à 5,5 %). Ceci expliquant sans doute cela, Procos note que de « manière significative, les galeries marchandes de ces centres commerciaux sont aussi celles qui ont connu la plus forte baisse de fréquentation. » Enfin, les très grandes galeries (plus de 120 boutiques) restent stables autour de 4,4 % suivant ainsi la courbe de fréquentation stable voire en légère progression « quand elle régresse partout ailleurs. »
A noter également : les centres commerciaux ouverts depuis moins de 10 ans présentent le taux de vacance le plus élevé, à 11,2 %.

Pourquoi la vacance progresse ?

Selon Procos, l'augmentation de la vacance commerciale résulte de causes multifactorielles. La crise de surproduction de surfaces de vente est une première cause évoquée. « Depuis une vingtaine d’années en France, le parc de surfaces commerciales croît en effet à un rythme plus rapide que celui de la consommation. Sur la période 1992 – 2009, ce parc a progressé de 60 % , passant de 48 millions à 77 millions de m2 alors que dans le même temps, la consommation n’a progressé que de 36 % ». A ce premier élément de réponse s'ajoute la renchérissement des loyers pesant sur les marges. « La performance des magasins stagne (autour de 4.400 € de chiffre d’affaires par m²/an, selon l’Insee) alors que leurs coûts d’occupation s’accroissent. » Ceci étant, comme le souligne Procos, « le phénomène ne se manifeste pas avec la même intensité dans l’espace. »

Les centres commerciaux résistent ainsi mieux à contenir l'hémorragie que les centre-villes. Pour expliquer ce phénomène, Procos avance trois hypothèses. La première est que le centre commercial bénéficie d’une gestion unifiée. « Leurs gestionnaires peuvent concéder à leurs locataires des baisses de loyer collectives pour leur permettre de supporter un ralentissement d’activité. » La seconde hypothèse met en avant le fait que les centres commerciaux bénéficient d'une concentration d'enseignes nationales plus élevée (45 %) qu’en centre ville (31 %). « Or, un réseau de distribution peut absorber une perte de chiffre d’affaires d’une partie de ses magasins ». La troisième et dernière hypothèse tient à l'existence de « distorsions de prix en matière de baux commerciaux, en ce qui concerne l’encadrement de leur évolution ». En effet, les promoteurs gestionnaires d’immobilier de commerce, surtout présents et actifs dans les centres commerciaux, ont adopté massivement (plus de 90 % des baux de centres commerciaux) l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) introduit par la LME. En centre-ville, la plupart (80 %) des baux commerciaux sont restés indexés à l'Indice des Coûts de Construction (ICC) moins favorable. « Ainsi, la plupart des locaux commerciaux de centre ville ont vu leurs loyers progresser de + 12,5 % entre janvier 2008 et janvier 2012, quand dans le même temps, ceux situés en galerie marchande de périphérie progressaient de +7,3 %. »

Méthodologie de l'étude : L'étude Procos porte sur la vacance commerciale, entendue comme l’état d’un local commercial non exploité pour une durée indéterminée. Au total, 200 centres villes appartenant à des unités urbaines de plus de 50.000 habitants ainsi que 450 centres commerciaux ont été enquêtés. L’étude a consisté, pour chaque site, à comparer l’occupation des cellules commerciales, en 2001 et en 2012, à partir de relevés sur plan cadastraux (sources Codata et Procos).

Dominique André-Chaigneau, Toute La Franchise ©