Avenir des centres commerciaux : quand le shopping devient une expérience globale

Centres commerciaux : état du marché en 2025

La France compte environ 850 centres commerciaux abritant 36.000 magasins et près de 600 parcs d'activités commerciales. Cependant, le modèle traditionnel de l'immobilier commercial traverse une période difficile. Vincent Desruelles, directeur d'études chez Xerfi et auteur de l’étude L’immobilier de commerce à l’horizon 2026 – Redynamiser l’attractivité des centres commerciaux et des retail parks (*), souligne : « La fréquentation des magasins a reculé de plus de 2% l'an dernier et le taux d'excédent brut du commerce de détail a été ramené à 6%, d'après nos calculs ». De plus, le taux de vacance des locaux commerciaux atteint des niveaux préoccupants : « 15% dans les centres commerciaux et 10% pour les points de vente en pied d'immeuble ».

Cette situation résulte de plusieurs facteurs. Dans un premier temps, selon l'étude Xerfi, « avec l'essor du commerce en ligne et les arbitrages des dépenses vers les services, les magasins physiques cèdent de fait du terrain, en particulier dans les centres commerciaux ». 

De plus, « l'essor des achats de seconde main grâce au succès des plateformes spécialisées comme Vinted explique également la désaffection pour le commerce de détail ». Les réglementations environnementales jouent également un rôle : « La difficulté croissante à développer de nouveaux projets commerciaux constitue un autre obstacle en lien avec la lutte contre l'artificialisation des sols qui limite très fortement la création de nouvelles surfaces ».

Autant de points qui jouent en défaveur de centres commerciaux et conduisent à la situation que l’on connaît actuellement. 

Perspectives et stratégies d'adaptation pour les centres commerciaux

Développement de projets mixtes

Face à ces problématiques, les acteurs du secteur adoptent de nouvelles stratégies. L'étude Xerfi révèle que « les foncières et développeurs cherchent à reconvertir des actifs mais aussi à élargir leur offre au-delà des seuls commerces pour assurer leur croissance ». Par exemple, « la rénovation du hangar portuaire Halle J1 à Marseille (Bouches-du-Rhône) par Adim illustre la tendance à l'œuvre. Celle-ci va permettre de créer un pôle loisirs qui comprendra également des commerces et des bureaux. »

Diversification de l'offre des centres commerciaux

Pour attirer les clients, les centres commerciaux diversifient leur offre. Vincent Desruelles explique : « Les espaces de restauration prennent ainsi de l'ampleur, et en particulier l'offre de fast-food. Les loisirs deviennent également incontournables. Ce n’est en effet pas un hasard si les centres et parcs d’activité disposent désormais d’espaces de jeux (arcade, bowling…), salles d’escalade et autres escape games à l’intention des familles et des groupes d’amis mais des entreprises pour leurs événements.» 

Il ajoute : « Pour se transformer en lieux de destination, les centres commerciaux peuvent intégrer des services quotidiens (cabinets médicaux, espaces d'enseignement et de coworking et même des infrastructures culturelles comme des musées). »

Quel avenir pour les centres commerciaux ? 

La consolidation du secteur s'accélère. L'étude Xerfi cite des exemples concrets comme celui de  « Carmila (groupe Carrefour) qui a acquis Galimmo, la foncière de Cora [à l'été 2024, Ndlr]. L'acquisition fait suite au rachat de l'enseigne de distribution par Carrefour. Galimmo apporte ainsi une cinquantaine de sites à Carmila ». De même, « Frey s'est porté acquéreur de Polygone Riviera, à Cagnes-sur-Mer (Alpes-Maritimes), auprès d'URW pour 212 millions d'euros ». 

Vincent Desruelles conclut : « Les foncières souhaitent mettre la main sur des actifs commerciaux dotés d'un potentiel de transformation et de valorisation, notamment dans des villes moyennes et accolés à des grandes surfaces alimentaires ». 

Cependant, il note que « de nombreuses sociétés indépendantes à la tête de centres en perte de vitesse n'ont pas toujours les moyens de les moderniser. L'intensification de la concentration est donc très probable pour le secteur de l'immobilier de commerce. »

Il estime que l’idéal resterait d’optimiser le potentiel des surfaces exploitées, notamment en surélevant « les bâtiments pour y inclure des logements ou des bureaux et ainsi générer des services complémentaires ». Et de conclure : « ces projets mixtes – qui s’inscrivent dans la tendance du recyclage urbain - ont davantage de chances d’être approuvés par les collectivités locales ! »

(*) L’immobilier de commerce à l’horizon 2026 – Redynamiser l’attractivité des centres commerciaux et des retail parks, étude Xerfi d’octobre 2024