Trouver un emplacement, par où commencer? A qui s'adresser?

Plusieurs possibilités pour un franchiseur d'aider dans la recherche d'un local

Publié le 28/10/2012 21:40

La recherche de l'emplacement idéal pour créer un point de vente en franchise est souvent une affaire de longue haleine surtout lorsqu'il s'agit d'un emplacement classé N°1 ! Par où commencer ? A qui s'adresser ? Quel est le rôle du franchiseur ? Quelques éléments de réponse ici.

La recherche d'un emplacement pour créer un point de vente en franchise est un exercice compliqué et long. L'endroit retenu doit en effet répondre à toute une batterie de critères parfois contradictoires sur lesquels il faut souvent faire des compromis. Comme nous l'avons vu en introduction, la difficulté est devenue aujourd'hui telle que désormais, de nombreux franchiseurs donnent leur préférence aux candidats disposant d'un local bien placé, plutôt qu'à un candidat sans local. Autant dire que le candidat doit impérativement se démener avant même la signature pour prospecter sur le terrain. Par quoi doit-il commencer ? Par une présélection des zones à potentiel sur son secteur.
En fonction du type de concept choisi, il lui faudra identifier les axes ou les zones commerciales à privilégier. Plusieurs options seront alors possibles : centre-ville, zones commerciales de périphérie, axe principal de sortie de ville, zones artisanales, etc. Pour chaque secteur prioritaire, le candidat devra recueillir le maximum d'informations objectives pour mieux dessiner les contours de sa zone de chalandise, de sa concurrence directe ou indirecte, des prix des loyers, du dynamisme commercial, les projets d'agglomération, etc. En fonction des informations recueillies auprès de la chambre de commerce, ou d'un cabinet spécialisé de géomarketing, certaines zones seront naturellement écartées tandis que d'autres accumuleront les bons points.

Une fois ce premier travail de présélection réalisé, le candidat doit impérativement passer du temps sur le terrain pour d'une part, s'imprégner du « vécu commercial » du secteur et d'autre part, repérer les éventuels locaux qui s'y trouvent libres ou prochainement libres.
Ce travail de terrain est déterminant pour tomber sur une opportunité, mais aussi et surtout repérer les flux de déplacement des consommateurs potentiels (arrêts de bus, bouche de métro, cinéma, bureaux à proximité, etc). Très pratiquement, le candidat doit quasiment s'installer sur place pendant des heures pour effectuer des comptages du nombre de passants sur des tranches horaires larges, à différentes heures de la journée et divers jours de la semaine.
Chaque comptage a pour vocation de valider le potentiel de fréquentation de l'axe choisi.
En parallèle de ce travail de terrain, il est important de contacter les agences immobilières spécialisées dans l'immobilier commercial de son secteur. Ces agences n'ont pas toujours des offres immédiates mais peuvent toutefois se mettre en veille pour vous. Le candidat ne doit pas hésiter non plus à pousser la porte des commerces pour trouver des pistes de local par lui-même et à élargir la recherche aux axes adjacents.

Lorsqu'un local est trouvé, d'autres questions doivent trouver réponses parmi lesquelles :

L'historique du local : Un local libre trop régulièrement peut cacher un vice rédhibitoire. Quelle était l'activité précédente ? Combien de temps a-t-elle été exercée ? Pourquoi s'est-t-elle arrêtée ? Et quid des précédents locataires ? Pour trouver des réponses à ces questions, le futur franchisé ne doit pas s'en tenir aux simples dires du vendeur, mais aller chercher les raisons de l'arrêt du précédent locataire chez les commerçants voisins.
Le coût des travaux à envisager : L'aménagement d'un local coûte cher, si de plus le futur franchisé doit refaire les enduits, l'électricité, les sols... la note peut vite atteindre des sommets. Avant de s'engager, il est donc important de faire venir des spécialistes sur place pour évaluer les coûts au plus juste.
La nature du droit au bail, les modalités de révision des loyers et le coût effectif des charges : Le financement d'un local ne doit pas dépasser théoriquement 10 % du chiffre d'exploitation prévisionnel.

Sachant que le loyer est libre et fixé entre les parties de même que les charges qui sont réparties contractuellement entre les 2 parties, la négociation peut être déterminante non seulement sur le montant fixé au démarrage mais aussi sur les modalités de révision de ce loyer. La nature du droit au bail peut limiter les activités dans le temps, mais aussi dans les activités exploitées (bail tous commerces à privilégier).

Le rôle du franchiseur

Le franchiseur peut aider à la recherche d'un local en amont de la signature de plusieurs manières. Tout d'abord, il peut conseiller le candidat sur les zones à privilégier en s'appuyant sur les résultats de l'état local du marché. Il peut aussi aider en activant ses contacts nationaux (grands groupes de promoteurs immobiliers, autres réseaux en franchise, etc). Ces contacts nationaux sont souvent au courant des opportunités à venir notamment dans les centres commerciaux.

Une fois que le candidat a trouvé plusieurs localisations possibles, le franchiseur dépêche un de ses animateurs sur place pour aider le candidat à faire la part des choses. Le regard aiguisé des animateurs saura dénicher les failles dans le local pressenti (trop gros travaux, mauvaise exposition des vitrines, bail restrictif, loyers trop élevés, etc). Souvent, le candidat peut également compter sur l'aide du service juridique du franchiseur pour négocier au mieux le contrat de bail commercial.

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