Le 19 juin dernier, la loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, a été publiée au Journal officiel. Baux commerciaux, statut unifié de la microentreprise, qualité d'artisan, nouveaux critères CDAC, suppression des soldes flottants... cette loi impacte directement les réseaux !

Après des mois de discussions, le projet de loi relatif à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a été définitivement adopté le 5 juin 2014. Dans la foulée, le 19 juin 2014, le texte adopté a été publié au Journal officiel marquant ainsi le coup d'envoi de sa mise en application. Le texte publié rassemble les dispositions qui ont été annoncées dans le cadre du pacte national pour la croissance, la compétitivité et l'emploi, du pacte pour l'artisanat présenté en janvier 2013 et du plan d'action pour le commerce et les commerçants de juin 2013.

Il vise clairement à maintenir une offre commerciale et artisanale diversifiée sur les territoires en redonnant la main aux collectivités locales et aux CDAC. Il vise aussi à améliorer la situation locative des entreprises du commerce, notamment en centre-ville par la réforme des baux commerciaux. Le texte pose également les bases de la micro-entreprise individuelle unique autour de la réforme du statut de l'auto-entrepreneur. Au total, cette loi va impacter directement 770.000 entreprises du commerce, qui représentent près de 11% du PIB et emploient 3 millions de salariés et 360.000 indépendants.

Ce qui change pour l'urbanisme commercial

La grande nouveauté introduite par la loi Pinel tient à la simplification des procédures d'autorisation des projets commerciaux. Cette simplification s'articule autour d'une idée : fusionner le permis de construire et l'autorisation d'exploitation commerciale. Dans le détail, le permis de construire aura désormais valeur d’autorisation dès lors qu'il a été validé par la commission départementale d'aménagement commercial (CDAC).

Au positif, le dossier sera plus rapidement traité par les instances locales. Au négatif, le fait de devoir déposer un dossier de permis de construire préalable implique des frais supplémentaires pour le porteur de projet (étude d'aménagement, étude de sol, étude d'impacts), sans pour autant avoir l'assurance que le projet sera validé par la CDAC.

La fusion du permis de construire avec l'autorisation s'accompagne de mesures qui redonnent la main aux élus locaux. Le texte offre ainsi la possibilité aux élus de réintroduire le document d'aménagement commercial (DAC) dans les schémas de cohérence territoriale (Scot). Supprimé un temps par la loi Alur, le Sénat a décidé en dernier ressort par le biais d'un amendement de réintroduire la possibilité pour le DAC de localiser « les secteurs d'implantation périphérique ainsi que les centralités urbaines, qui peuvent inclure tout secteur, notamment centre-ville ou centre de quartier, caractérisé par un bâti dense présentant une diversité des fonctions urbaines, dans lesquels se posent des enjeux spécifiques ».

Le projet de loi Pinel propose aussi d'expérimenter, sur cinq ans, la mise en oeuvre par l'Etat et les collectivités territoriales, des contrats de revitalisation artisanale et commerciale. Ces contrats ont pour objectif affiché de favoriser la diversité, le développement et la modernisation des activités dans des périmètres caractérisés. L'idée est de contrer la disparition progressive des activités commerciales en permettant aux élus de lutter contre le développement de la mono-activité au détriment des commerces et des services de proximité. « Les quartiers prioritaires de la politique de la ville figurent parmi les périmètres ciblés par ce dispositif expérimental » rappelle le texte de loi.

Par ailleurs, le droit de préemption des communes, jugé complexe et rarement utilisé, a été assoupli. D'après le texte, une commune va pouvoir déléguer son droit de préemption à un établissement public, une société d'économie mixte, au concessionnaire d'une opération d'aménagement, ou au titulaire d'un contrat de revitalisation artisanale et commerciale.

Les CDAC voient par ailleurs leurs critères de décision élargis. Actuellement, les CDAC doivent juger les effets du projet sur l'animation de la vie urbaine, rurale ou de montagne, sur les flux de transport et sur le respect des codes de la construction et de l'urbanisme. Demain, avec l'entrée en vigueur de la loi Pinel, les CDAC devront également tenir compte de l'intégration urbaine du projet et de sa consommation économe de l’espace, en accord avec la loi ALUR.

Sur le terrain du développement durable aussi, la loi Pinel renforce les critères d'évaluation de la qualité environnementale, en ajoutant aux critères d'évaluation la performance énergétique, la gestion des eaux pluviales, l’imperméabilisation des sols et la préservation de l’environnement. Dans le détail, les nouveaux équipements commerciaux devront satisfaire quatre points précis :

• « l’accessibilité, en termes notamment de proximité de l’offre par rapport aux lieux de vie » ;
• « la contribution du projet à la revitalisation du tissu commercial, notamment par la modernisation des équipements commerciaux existants et la préservation des centres urbains »
• « la variété de l’offre proposée par le projet, notamment par le développement de concepts novateurs »
• « les risques naturels, miniers et autres auxquels peut être exposé le site d’implantation du projet, ainsi que les mesures propres à assurer la sécurité des consommateurs ».

Les CDAC comprendront désormais 11 membres (au lieu de 8) dont 7 élus. Par ailleurs, le projet de loi donne la possibilité à la Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC) de s'autosaisir pour examiner les gros projets dont la surface de vente est d'au moins 30.000 mètres carrés.

Par ailleurs, la loi porte réforme du Fisac (fonds d'intervention pour les services, l'artisanat et le commerce). Les crédits seront désormais accordés selon une logique d'appel à projets et non plus selon une logique de guichet. Les opérations, les bénéficiaires et les dépenses éligibles seront définis par décret, de même le décret fixera les modalités de sélection des opérations et la nature, le taux et le montant des aides attribuées.

Ce qui change pour le régime des baux commerciaux

La loi Pinel porte réforme du régime des baux commerciaux. Les principales mesures qui vont impacter les franchisés sont notamment :

Le remplacement de l'indice du coût de construction (ICC) par l'indice des loyers commerciaux (ILC) : L'ILC réputé plus stable car mieux corrélé à la réalité économique des entreprises remplacera l'indice du coût de la construction corrélé à l’activité immobilière. Cette mesure était attendue depuis des années par les commerçants. Elle s'accompagne d’une limite à la hausse des loyers commerciaux, de 10% par an.

L'amélioration des relations entre commerçants locataires et bailleurs : Pour mieux rééquilibrer le rapport de force entre les locataires et les bailleurs, la loi introduit « un bail plus clair avec des charges bien identifiées ». Ceci passe notamment par l'obligation formelle de rédaction d'un état des lieux d'entrée et de sortie, facultatif jusqu'alors, ainsi que notamment la communication formelle d'un inventaire et d'une répartition des charges et impôts entre le bailleur et le locataire. En cas de vente, le locataire en place se voit également octroyé un nouveau « droit de préférence ».

Allongement du bail dérogatoire : Pour les nouveaux commerces, la loi Pinel fait passer la durée du bail dérogatoire de deux à trois ans. Cet allongement du bail dérogatoire vise plus de flexibilité pour le commerçant en ajoutant notamment la possibilité de quitter le local avant la fin du contrat.

Déspécialisation partielle possible d'un bail en cas de reprise : Dans le cadre d'une reprise de bail, jusqu'à maintenant, le repreneur devait obligatoirement exercer strictement la même activité. Avec la loi Pinel, il sera désormais possible de déspécialiser partiellement le bail après requête auprès du tribunal pour mieux élargir les activités possibles à des activités connexes.

Ce qui change pour le régime de l'auto-entrepreneur

Après des mois de fronde des « poussins », le texte de la loi Pinel clos le débat. Le régime de l'auto-entrepreneur est fondu dans le nouveau régime de la « micro-entreprise » qui englobera en 2015 le micro-social, réservé jusque-là aux autoentrepreneurs, et le micro-fiscal. Cette fusion entre le statut actuel d'auto-entreprise et celui de la micro-entreprise ne modifie pas les seuils à ne pas dépasser pour prétendre bénéficier du régime. Ces derniers restent à 32.900 € de chiffre d'affaires pour les services, les artisans et les professions libérales et 82.200 € pour les activités d'achat-vente.

Parallèlement, aucune durée minimale d'existence de l'auto-entreprise dans le temps n'est instituée. Les changements résident essentiellement dans le fait qu'à partir de 2015, les cotisations sociales seront calculées sur le chiffre d'affaires et non plus sur le revenu professionnel. Autre changements : les auto-entrepreneurs devront effectuer un stage de formation obligatoire avant leur installation comme les autres artisans. Le coût d'un stage variera de 75 à 250 €. De plus, sur leurs devis et factures, les auto-entrepreneurs auront l'obligation de mentionner qu'ils sont bien assurés dans le cadre de leur activité. À l'inscription en auto-entreprise, enfin, l'auto-entrepreneur devra délivrer ses qualifications. L'enregistrement et l'immatriculation sur un registre des commerçants et artisans en auto-entreprise sera également obligatoire.

Les autres nouveautés apportées par la loi Pinel

Le régime de l'entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) lancé en janvier 2011 est simplifié. Ce statut qui permet aux personnes souhaitant lancer une activité de distinguer leur patrimoine personnel de celui affecté à leur activité professionnelle n'a pas vraiment connu le succès attendu. Début 2013, un bilan chiffrait le nombre d'EIRL créées à 10.000 au lieu des 100.000 attendues.

Trop complexe pour les entrepreneurs, le système a pourtant des avantages puisqu'en cas de faillite de l'entrepreneur, les créanciers de l'EIRL ne peuvent (à l'exception du Fisc), saisir que le patrimoine professionnel. Avec la loi Pinel, la simplification est à l'ordre du jour. Ainsi, l'entrepreneur individuel qui souhaite passer au régime de l'EIRL pourra reprendre le contenu de son bilan de clôture pour décrire le patrimoine qu'il affecte à la nouvelle entité. Ceci sera possible sous condition que les comptes aient été clos depuis moins de 4 mois. Avec ce nouveau système, la déclaration d'affectation pourra constituer le bilan d'ouverture de l'EIRL nouvellement créée. L'entrepreneur s'évitera ainsi une opération de clôture supplémentaire et coûteuse.

De même la loi Pinel lève l'obligation faite aux entrepreneurs de déposer l'ensemble de leurs comptes annuels. Il suffira chaque année, de publier un bilan, afin de permettre aux créanciers de suivre la composition du patrimoine affecté à l'entreprise. Enfin, en cas de changement de domiciliation, le transfert au nouveau registre de la déclaration d'affectation se fera automatiquement, par voie dématérialisée, et sans frais. Les mesures concernant la simplification de l'EIRL entreront en vigueur à une date qui sera fixée par décret et au plus tard le 18 décembre 2015.

La loi Pinel supprime également les soldes flottants mis en place sous l'ère Sarkozy en 2009 pour aider les commerçants à mieux déstocker leurs marchandises. Les deux semaines flottantes sont réintégrées aux semaines de soldes classiques.