Location gérance : quel fonctionnement pour quelles opportunités ?
un type de partenariat en vogue
Le propriétaire d’un fonds de commerce a la possibilité de ne pas en faire l’exploitation lui-même. Moyennant une rétribution financière sous forme de redevance, ce bailleur conclut alors avec un commerçant (gérant ou locataire) un contrat de location-gérance (ou gérance libre). Le commerçant use du fonds librement, tout en étant le responsable de sa gestion ainsi que de l’entreprise.
Location-gérance : intérêts et inconvénients
Grâce à la location-gérance, le propriétaire du fond de commerce garde la propriété des lieux, en conserve l’exploitation et perçoit un revenu par le biais des redevances. Le locataire-gérant minimise ses investissements (droits au bail, clientèle, licences, équipements, etc.) au moment de se lancer à son compte. De même, dans une perspective de rachat, il est en position idéale pour apprécier la viabilité de son entreprise à cet emplacement.
Evidemment, la location-gérance n’est pas dénuée de risques pour l’une ou l’autre des parties. Ainsi, en cas de mauvaise gestion de la part du locataire-gérant, le bailleur peut voir son bien déprécié. Quant au locataire-gérant, il ne récolte pas toujours les fruits de son travail en dynamisant l’activité du site, puisque le propriétaire du fonds n’est pas obligé de lui vendre. D’ailleurs, la fin de bail est une étape cruciale qui doit être anticipée par les deux parties : cession/donation au locataire-gérant, reprise du fonds par le propriétaire, fusion/absorption par une société locataire/loueuse.
Les conditions qu’implique la location-gérance
Pour basculer un local ou une boutique en location-gérance, il faut que le bailleur l’ait exploité au moins durant deux ans auparavant, sauf s’il en hérite, s’il est considéré comme un majeur protégé, ou s’il dispose d’une dérogation par ordonnance édictée par le président du tribunal de grande instance. De plus, le propriétaire du fonds doit solliciter une autorisation de la part du propriétaire des locaux s’il est détenteur d’un bail commercial obligeant une exploitation personnelle dudit fonds dans les locaux loués.
En tant que gérant de fonds, le locataire est considéré comme commerçant, statut lui imposant une immatriculation au Registre des Commerces et des Sociétés (RCS). A ce titre, le commerçant doit respecter les conditions juridiques et les obligations comptables qui encadrent l’exercice de son activité commerciale. Il s’engage à exploiter le fonds en fonction de sa destination, donc sans modifier l’activité. Le locateur-gérant diffère du gérant salarié qui mène l’exploitation et perçoit à ce titre une rémunération. Contrairement à la location-gérance, la gérance salariée reporte les risques et périls sur le propriétaire.
Les obligations pour le gérant et pour le bailleur
Certaines obligations s’imposent aux deux parties. Ainsi, le gérant ne peut pas changer l’activité ou en additionner une nouvelle sans obtenir l’accord du bailleur. Pour ne pas que le bien se déprécie, il doit s’attacher à opérer une bonne gestion en entretenant les locaux correctement ou en respectant les règles consignées dans le bail commercial. Le gérant locataire doit aussi respecter une clause de libre consultation de la compatibilité par le propriétaire ainsi qu’une clause de non-concurrence contraignant, pendant un laps de temps défini, le droit de rétablissement du gérant lorsque le contrat est rompu.
Le bailleur est responsable en toute solidarité des dettes accumulées par le locataire-gérant pendant l’exploitation du fonds jusqu’à la publication du contrat de location-gérance. Sont toutefois exclues les dettes liées à des actes délictueux ou des dettes personnelles y compris lorsque celles-ci sont reliées avec l’exploitation du fonds (frais non nécessaires, cotisations assurance vieillesse, etc.). Le bailleur est solidairement responsable jusqu’à la publication du contrat des impôts directs en lien avec l’exploitation du fonds (Cotisation foncière des entreprises, impôt sur les sociétés, impôt sur le revenu, etc.). Enfin, parmi les clauses à respecter pour le propriétaire, on peut mentionner la reprise des marchandises à la fin du contrat ou une clause de non-concurrence dans une aire géographique déterminée durant le contrat.
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Les réseaux qui proposent la location-gérance
La restauration
Les chaines de restauration rapide adoptent facilement la location-gérance à l’image de Quick (apport personnel 160 000 €, droits d’entrée 15 000 €, investissement global 560 000 €, 394 implantations), Mc Donald’s (apport personnel 190 000 €, droits d’entrée 45 000 €, investissement global 750 000 €, 1300 implantations), Mythic Burger (apport personnel 80 000 €, droits d’entrée 23 000 €, investissement global 250 000 €, 18 implantations), Brioche Dorée (apport personnel 100 000 €, droits d’entrée 30 000 €, investissement global 300 000 €, chiffre d’affaires réalisable après 2 ans estimé à 700 000 €).
Dans cette vaste catégorie, on trouve aussi des enseignes en location-gérance dans la restauration à thème comme Del arte (apport personnel 80 000 €, droits d’entrée 46 000 €, investissement global 900 000 €, 160 implantations) et La Pataterie (apport personnel 150 000 €, droits d’entrée 45 000 €, 200 implantations), dans la pizzéria telles que La Boite à Pizza(apport personnel 60 000 €, droits d’entrée 18 000 €, investissement global 200 000 €, 115 implantations), la boulangerie avec Paul (apport personnel 20 % des droits d’entrée de 10 000 € pour un kiosque, de 20 000 € pour un satellite et de 30 000 € pour un fournil), ou encore dans le domaine du bar avec Au Bureau (apport personnel 250 000 €, droits d’entrée 45 000 €, investissement global entre 400 000 et 1 200 000 €).
La distribution
Avec 19 milliards d’euros de chiffres d’affaire en 2016, l’alimentation représente le secteur le plus important en franchises. Et les géants de la distribution n’hésitent pas à s’ouvrir à la location gérance afin d’irriguer encore plus le territoire national de leur présence. Le système de location gérance permet à ces grands groupes de ne pas perdre de nombreux porteurs de projet en raison d’une capacité d’investissement requise très importante. L’enseigne achète le local commercial et le loue au gérant.
Carrefour a par exemple développé une branche « proximité » qui se décline en plusieurs enseignes : Carrefour Contact, Carrefour Express, Carrefour Montagne, Carrefour Bio, Carrefour City, 8 à Huit et Proxi. Le groupe possède 3 800 magasins de proximité dont la moitie de franchisés. Ni apport personnel ni droits d’entrées ne sont réclamés pour un investissement global variant selon l’enseigne. Casino fait de même avec Monoprix, Franprix (apport personnel 220 000 €, pas de droits d’entrée) et Vival by Casino (apport personnel 20 000 €, pas de droits d’entrée).
D’autres opportunités existent en location-gérance dans le secteur de la distribution avec les enseignes Dia (apport personnel 25 000 €, droits d’entrée 2 000 €, Honiby apport personnel 50 000 €, pas de droits d’entrée) ou Promocash qui appartient au groupe Carrefour (apport personnel 7 500 €, pas de droits d’entrée).
Les autres thématiques
La location gérance n’est bien évidemment pas réservée aux secteurs de la restauration et de la distribution. Cette formule existe dans de multiples secteurs comme par exemple le bien-être, la beauté et la santé avec la marque connue Yves Rocher. Lancée en franchise, cette enseigne compte 680 points de vente sur tout le territoire national et une clientèle de 6 millions de personnes. L’apport personnel est de 20 000 € pour des droits d’entrée de 3 000 €.
Les stations services sont également impliquées dans la location-gérance. Ainsi, BP enregistre un réseau de près de 350 stations-services tenues majoritairement par des locataires gérants. La station-service BP est adossée à un commerce de proximité 8 à Huit détenu par le groupe Carrefour. L’apport personnel est de 10 000 €, les droits d’entrée de 7 600 €. Fort de ses 950 points de vente, le concurrent Total se positionne aussi sur la location gérance. Les porteurs de projet profitent d’une marque dont la notoriété est très forte. L’ouverture ne requiert pas de droits d’entrée et un apport personnel de 8 000 €. Autre grand groupe du secteur, les enseignes Total & Total Access ont également un dispositif similaire.
D’autres candidats pourraient privilégier d’autres secteurs que la location de voiture avec Ada (apport personnel 50 000 €, droits d’entrée 15 000 €), le lavage avec American Car Wash(apport personnel 50 000 €, droits d’entrée 20 000 €) ou le service aux entreprises avec Piiramid spécialisée dans le télémarketing pour société (apport personnel 10 000 €, droits d’entrée 8 000 €).
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