Comment réviser son loyer à la baisse sans attendre le renouvellement de son bail commercial ?

Le loyer initial d’un bail commercial est couramment fixé selon le marché, c’est-à-dire le jeu de l’offre et de la demande.

En général, ce loyer d'un bail commercial est supérieur à la valeur locative[i] des locaux considérés, laquelle est déterminée par la Loi selon cinq critères : les caractéristiques des local, sa destination (à savoir l’activité autorisée), les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix pratiqués dans le voisinage (article L 145-33 du Code de commerce alinéa 2).

Nombre d’experts s’accordent en effet pour considérer que la valeur locative est inférieure au marché, à raison même de l’application des dispositions du Code de commerce, notamment des mécanismes correcteurs. Par exemple, l’article R 145-7 du Code de commerce oblige de corriger les prix pratiqués dans le voisinage en considération des différences constatées entre les locaux loués et les locaux de référence.

Or, la Loi dispose par ailleurs que les loyers des baux révisés ou renouvelés doivent correspondre à cette valeur locative (article L 145-33 du code de commerce alinéa 1). Autrement dit, elle offre aux locataires deux opportunités pour rectifier l’écart entre le loyer initial, fixé selon le marché, et la valeur locative déterminée selon les dispositions du code de commerce, à savoir :

1. la révision
2. le renouvellement

Dans ces conditions, les locataires ont tout intérêt à examiner la possibilité d’obtenir une baisse de leur loyer en fonction de la valeur locative inférieure tout au long de la vie de leur bail. A défaut, il passerait à côté d’une économie substantielle.

Il arrive que les locataires procèdent à cet examen lors du renouvellement de leur bail pour vérifier le nouveau loyer réclamé par leur bailleur. Trop rarement cependant ils en prennent l’initiative de sorte que leur bail se trouve renouvelé à un loyer excessif au regard de la valeur locative. 

De la même façon, les locataires omettent souvent d’examiner les conditions d’une révision et se privent ainsi d’une éventuelle économie de loyer au cours du bail.

Les locataires disposent pourtant de plusieurs fenêtres de tir pour réviser leur loyer à la baisse sans attendre le renouvellement.  

Faire réviser son loyer au cours du bail : quelles possibilités ?

La loi offre aux locataires deux modes de révision, lesquels peuvent être mis en œuvre quand bien même le bail ne les prévoirait pas expressément.

Ces deux modes légaux ne doivent pas être confondus avec la clause d’indexation (ou clause d’échelle mobile) qui est conventionnelle.

1er mode : la révision dite triennale sur le fondement de l’article L 145-38 du code de commerce 

Elle peut être demandée trois ans après la dernière fixation conventionnelle ou judiciaire du loyer.

Pour obtenir une fixation du loyer à la valeur locative inférieure, le locataire doit rapporter la preuve de deux conditions :

1. une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité
2. une variation de plus de 10 % de la valeur locative à raison de ladite modification matérielle.

2e mode : si le bail comporte une clause d’indexation, la révision sur le fondement de l’article L 145-39 du code de commerce 

Ce mode de révision n'est soumis à aucune condition de délai. Pour obtenir une révision à la valeur locative inférieure, le locataire doit démontrer que, par le jeu de la clause d’indexation, le loyer a évolué de plus de 25% par rapport au prix précédemment fixé.

Faire baisser son loyer : quelle méthodologie adopter ?

Il convient d’agir selon les étapes suivantes : 

• connaître une fourchette de la valeur locative à laquelle on peut prétendre pour jauger l’économie potentielle
• étudier avec l’aide d’un avocat spécialisé, en fonction des clauses du bail, les modalités juridiques et la séquence des opérations à mettre en œuvre pour obtenir la révision du loyer
• obtenir une valeur locative d’un expert judiciaire pour disposer d’une approche précise
• tenter un rapprochement amiable avec son bailleur
• diligenter une action judicaire si le bailleur n’a pas accepté amiablement la baisse de loyer.

N’hésitez donc plus à « tester » votre loyer et à le comparer à la valeur locative à laquelle il devrait normalement correspondre !

Il est probable en effet que vous puissiez obtenir une économie de loyer à raison non seulement de l’application des dispositions du Code de commerce mais également de la tendance actuelle à la baisse des valeurs locatives (qui a notamment pour origine la révolution digitale et consécutivement le nouveau comportement des consommateurs).  

Pour accompagner les locataires, Gouache Avocats a élaboré un outil digital gratuit qui permet d’obtenir sans délai, en interrogeant la banque de références de son partenaire Colomer Expertises, une fourchette de valeurs locatives quel que soit le lieu de situation des locaux en France. 

 Rendez-vous sur le Testeur de loyer, sur le site de Gouache Outils : https://outils.gouache.fr/outils/testeur-de-loyer/

Stéphane Ingold, Avocat Associé,
Gouache Avocats

[1] La valeur locative dont il est question est bien entendu distincte de la valeur locative cadastrale des locaux d’habitation qui permet d’établir la taxe foncière et la taxe d’habitation.